Ortsübliche Vergleichsmiete: Maßstab bei Mieterhöhungen

Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt Auskunft über die durchschnittliche Miethöhe in einer Gemeinde. Als Grundlage dienen die Mieten, die in den letzten vier Jahren für vergleichbare Wohnungen vereinbart oder geändert wurden.

Einen Überblick über die ortsüblichen Vergleichsmieten in der entsprechenden Region gibt der Mietspiegel der betreffenden Gemeinde oder Stadt. Er führt auf, in welchen Stadtteilen oder sogar Straßenzügen bei welcher Größe, Ausstattung und Beschaffenheit des Wohnraums welche Mieten üblich sind. Dabei verzeichnet der Mietpreisspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete als Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Projekte des sozialen Wohnungsbaus werden bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt; Grundlage ist einzig der freie Wohnungsmarkt. Bei der Berechnung wird darüber hinaus unterschieden zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel. Während der einfache Mietspiegel ein einfacher Verwaltungsakt der betreffenden Stadt bzw. Gemeinde ist, wird der qualifizierte Mietspiegel – wie er in Paragraph 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches definiert wird – im Zweijahrestakt nach wissenschaftlichen Richtlinien erarbeitet. Er kann bei juristischen Auseinandersetzungen angefochten bzw. als Grundlage für eine Klage dienen; dies ist beim einfachen Mietspiegel nicht der Fall. Unklar ist allerdings weiterhin, wie genau die „wissenschaftlichen Grundsätze“, nach denen der qualifizierte Mietspiegel erstellt wird, definiert sind.

Wozu aber dient die ortsübliche Vergleichsmiete – außer als von Medien herangezogener Beleg für die steigenden Mieten in Großstädten? In erster Linie wird sie als Maßstab für die Festsetzung von Mieterhöhungen herangezogen. Sofern die Miete innerhalb der letzten 15 Monate unverändert geblieben ist und unter dem ortsüblichen Vergleichswert liegt, darf der Vermieter die Erhöhung der Miete bis zur Vergleichsmiete fordern. Innerhalb von drei Jahren darf sich die bisherige Miete aber maximal um 20 Prozent erhöhen (die sogenannte Kappungsgrenze), bei Gegenden mit angespannter Wohnsituation sogar nur um maximal 15 Prozent. Für den Vermieter ist die ortsübliche Vergleichsmiete somit ein Hebel, um seine Einnahmen an den durchschnittlichen Mietpreis für Wohnungen in einer bestimmten Lage mit einem bestimmten Wohnwert anzupassen; für den Mieter stellt die diese potenziell ein Schutzinstrument vor überzogenen Mieterhöhungen dar. Bis zum Jahr 2015 kamen der Mietspiegel und die ortsübliche Vergleichsmiete nur bei Mieterhöhungen von bestehenden Verträgen zum Einsatz. Seit der Einführung der Mietpreisbremse durch die Große Koalition jedoch dient die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch zur Begrenzung von Mietpreisen bei Neuvermietungen.

Seit Juni 2015 ist das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ – die Mietpreisbremse – bereits in einigen deutschen Großstädten mit knappem und überfordertem Wohnungsmarkt in Kraft getreten; dazu gehören beispielsweise Berlin und Hamburg. Die Mietpreisbremse regelt, dass bei einer Neuvermietung der Bestandswohnung die verlangte Miete maximal zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen darf. Diese Deckelung betrifft auch Staffelmieten. Ausnahmen gibt es in drei Fällen: Schon vereinbarte Mieten betrifft das Gesetz ebenso wenig wie die Mietanpassung nach umfassenden Modernisierungen oder die Miethöhe bei Neubauten.

Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen. Neben der Lage, dem Alter, der Art, der Größe und der energetischen Beschaffenheit der Immobilie fragt ein umfangreicher Katalog unterschiedliche Ausstattungsmerkmale ab, die die ortsübliche Vergleichsmiete modifizieren. Hierzu gehören die Ausstattung von Küche, Badezimmer und Wohnzimmer ebenso wie die Installationen für Heizung und Warmwasser, die Isolation der Fenster und viele andere Merkmale. Daneben gibt es den Faktor der Wohnlage, die je nach Stadt verschieden unterteilt wird. Üblich sind mindestens zwei Kategorien – einfache und gute Wohnlagen. Für Vermieter wie Mieter ist der Faktor in manchen Fällen ein Ärgernis, da in Extremfällen sich gegenüberliegende Straßenseiten unterschiedlichen Wohnlagen zugeordnet werden.

Bei einem Umzug hat die ortsübliche Vergleichsmiete zwei Bedeutungen: Zum einen kann man sich bei der Vereinbarung einer Miete deutlich oberhalb dieses Werts relativ sicher sein, dass es nicht so bald zu Mieterhöhungen kommen wird, solange diese nicht ebenfalls bereits im Mietvertrag vereinbart sind. Andererseits erhöht man durch den Abschluss des Mietvertrags die ortsübliche Vergleichsmiete, da der vereinbarte Wert ja zumindest potenziell in deren Bestimmung einfließt.