Mietspiegel hilft bei Mieterhöhungen

Bei einem Umzug oder einer Mieterhöhung lohnt oft ein Blick in den Mietspiegel. Dieser gibt einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete, die im freien Wohnungsmarkt aktuell herrscht. Zwar gibt es keine gesetzliche Pflicht für Kommunen, Städte und Gemeinden, einen Mietspiegel zu erstellen, trotzdem haben viele Städte einen. Hierfür arbeiten Mieter- und Vermieterverbände als beteiligte Interessengruppen zusammen. Kommt es zu einem Rechtsstreit über eine Mieterhöhung, erleichtert ein Mietspiegel die Entscheidung des Gerichts, wobei nur ein qualifizierter Mietspiegel als wirklich sicherer Richtwert angesehen wird. Gibt es nur einen einfachen oder gar keinen Mietspiegel, kann der Vermieter als Beweis für die Rechtmäßigkeit seiner Mieterhöhung auch ein Sachverständigengutachten erstellen lassen, mindestens drei vergleichbare Wohnobjekte vorlegen oder Informationen aus einer unabhängigen Mietdatenbank beziehen.

Im Mietspiegel werden tabellarisch die Kaltmieten pro Quadratmeter dargestellt. Der Bewertung werden verschiedene Kriterien zugrunde gelegt. Neben der Wohnungsgröße sind die Lage der Wohnung, das Baujahr und die Ausstattung entscheidend. Dies wird sehr differenziert betrachtet, sodass man genau hinschauen sollte, wenn man seine Wohnung dort einordnen möchte. Unterschieden wird zwischen einem sogenannten einfachen Mietspiegel und einem qualifizierten Mietspiegel. Für den qualifizierten Mietspiegel bildet der Paragraph 558 BGB die rechtliche Grundlage. Er legt fest, dass ein qualifizierter Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen angefertigt und mindestens alle zwei Jahre angepasst werden muss. Nach vier Jahren muss er gänzlich neu aufgelegt werden. Gültig ist er nur, wenn er von der Gemeinde und den Interessenvertretungen von Mietern und Vermietern anerkannt wird.

Mieterhöhungen müssen sich am Mietspiegel orientieren, wenn einer vorhanden ist. Die Miete darf nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus angehoben werden. Auch ist eine Mieterhöhung nicht zulässig, wenn in den vergangenen 15 Monaten bereits eine solche stattgefunden hat. Nicht relevant ist der Mietspiegel, wenn eine Indexmiete oder Staffelmiete im Mietvertrag vereinbart wurde. In dem Mietspiegel werden Sozialwohnungen oder Wohnungen, die vorgegebenen Preisbindungen unterliegen, nicht berücksichtigt, da hier die Festsetzung des Mietpreises anderen Kriterien unterliegt. Erfasst werden weiterhin nur solche Mieten, die in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert wurden.