Mietminderung bei Mängeln in der Immobilie

Eine Mietminderung wird vom Mieter veranlasst, wenn ein Mangel in der gemieteten Wohnung oder dem gemieteten Haus vorliegt, der die vorgesehene Nutzung nicht oder nur eingeschränkt gestattet. Neben dem Wohnbereich müssen auch Flure, Dachböden und Keller so nutzbar sein, wie es der Mietvertrag vorsieht. Auch ein Ausfall von Installationen wie einem Fahrstuhl oder der Heizungsanlage kann eine Mietminderung rechtfertigen.

In einem bestehenden Mietverhältnis ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass der Mieter die gemietete Immobilie ohne Einschränkungen nutzen kann. Ausnahme ist, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat. Da bei einem Mangel die Immobilie nicht mehr vollumfänglich genutzt werden kann, hat der Mieter die Möglichkeit, die Miete zu mindern, also einen Teil der Brutto-Miete einzubehalten. Dies kann er jedoch nicht willkürlich tun. Ist die Mietminderung unangemessen, kann eine fristlose Kündigung durch den Vermieter die Folge sein. Über die Höhe der angemessenen Mietminderung kann man sich beim Mieterschutzbund oder bei entsprechenden Anwälten informieren.

Die Höhe der Mietminderung hängt von der Art des Mangels ab und von seiner Dauer. Macht der Mangel die Wohnung quasi unbewohnbar, beispielsweise, wenn im Winter über längere Zeit die Heizungsanlage komplett ausfällt, sodass auch die Warmwasserversorgung nicht mehr gewährleistet ist, kann dies Grund genug sein, um die Mietzahlung komplett einzustellen. Handelt es sich lediglich um einen leichten Mangel, zum Beispiel das Abkleben der Fenster mit Folie, um diese bei Fassadenarbeiten zu schützen, muss die Mietminderung geringer ausfallen. Verbindliche Vorgaben gibt es für die Höhe der angemessenen Mietminderung nicht. Es existieren jedoch zahlreiche Urteile, die für bestimmte Schäden eine bestimmte Höhe der Mietminderung für angemessen erachten. An diesen kann man sich orientieren, wenn man selbst die Miete mindern möchte.

Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Mangel beim Vermieter angezeigt wurde. Weiß der Vermieter nichts vom vorliegenden Mangel, hat er auch nicht die Chance, diesen zu beseitigen. Dem Vermieter muss eine Frist eingeräumt werden, in der er den Mangel zu beseitigen hat. Die Miete darf erst gemindert werden, wenn der Mangel dem Vermieter bekannt gemacht wurde. Dies tut man am besten per Einschreiben mit Rückschein, um im Falle eines Rechtsstreits beweisen zu können, dass der Mangel ordnungsgemäß gemeldet wurde. Zu einem Rechtsstreit kann es schnell kommen, wenn der Vermieter dem Mieter Eigenverschulden vorwirft. Dies ist häufig bei Schimmel der Fall, welcher vom Vermieter oft als Folge falschen Lüftens dargestellt wird. In solchen Fällen werden Gutachter eingesetzt, die klären, wer für den Schimmel verantwortlich ist.

Feuchte Wände, nicht schließende Fenster, defekte Heizkörper: Die Liste der möglichen Mängel innerhalb der Wohnung ist lang. Generell kann man sagen, dass die Mietminderung um so höher ausfallen kann, je mehr Sie durch den Mangel beeinträchtig sind und je mehr die vertragsgerechte Nutzung der Wohnung verunmöglicht ist. So kann die Miete um 100% gemindert, also einbehalten, werden, wenn z. B. umfangreiche Sanierungsarbeiten innerhalb der Wohnung stattfinden oder die Wohnung z. B nach einem Brand unbewohnbar ist. Sind die sanitären Anlagen nicht oder nur eingeschränkt nutzbar, ist eine Mietminderung von 30-40% angebracht, z.B. wenn die einzige Dusch- bzw. Bademöglichkeit nicht nutzbar ist oder ein Abwasserstau vorhanden ist, durch den Abwasser aus Badewanne oder Toilette austritt. Auch bei Gesundheitsgefahren durch z.B. alte, asbesthaltige Nachtspeicherheizungen in der Wohnung, kann die Miete gemindert werden – ist der Austritt von Asbest nachweisbar, sogar bis zu 50%.

Hier ist Lärm die Hauptursache für Mietminderungen: Baulärm im Haus oder von Nachbargrundstücken kann mit bis zu 20% zu Buche schlagen. Zieht im Erdgeschoss eine Gaststätte ein, die für Lärm bis in die frühen Morgenstunden sorgt, können Sie ebenfalls die Miete mindern, bei anhaltender Belastung bis zu 50%. Aber auch kleinere Mängel wie Schmierereien im Treppenhaus, eine defekte Gegensprechanlage oder ein nicht vorhandener Briefkasten sind Mängel, die zu einer Mietminderung berechtigen. Gleiches gilt für Umbauten am Haus, die den Wohnwert Ihres Zuhauses beeinträchtigen: Verdunkeln z.B. nachträglich angebrachte Balkone in den oberen Wohnungen Ihre Wohnung, können Sie die Miete mindern.  

Wenn Sie sicher sind, dass Sie den Mangel nicht selbst verursacht haben und bei Unterzeichnung des Mietvertrages von dem Schaden nichts wussten, müssen Sie den Mangel zunächst schriftlich beim Vermieter unverzüglich anzeigen – am besten per Einschreiben. Achtung: Wenn Sie den Mangel ein halbes Jahr geduldet haben, verlieren Sie unter Umständen Ihren Anspruch auf Mietminderung! Außerdem wichtig: Die Mietminderung wird auf die Kaltmiete angewendet - die Nebenkosten dürfen bei der Kalkulierung der Mietminderung nicht berücksichtigt werden. Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist, den Mangel zu beseitigen. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach oder kann er an dem Mangel nichts ändern (z.B. bei Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück), können Sie die Miete mindern. In jedem Fall lohnt sich eine Beratung bei Ihrem örtlichen Mieterverein: Hier finden Sie Experten, die Ihnen einen rechtsverbindlichen Rat geben können und Sie gegebenenfalls auch durch den gesamten Prozess begleiten.