Möchte ein Mieter seine Wohnung kündigen, kann er dies jederzeit ohne Angabe von Gründen tun und muss lediglich die dreimonatige Kündigungsfrist einhalten. Diese kann durch Klauseln im Mietvertrag sogar verkürzt werden. Im umgekehrten Fall ist das nicht möglich. Will der Vermieter dem Mieter kündigen, muss er sich strikt an gesetzliche Vorgaben halten. Eine Änderung zugunsten des Vermieters, die zu Lasten des Mieters geht, darf nicht vertraglich vereinbart werden beziehungsweise ist ungültig. Neben der Einhaltung der gestaffelten Kündigungsfristen muss der Vermieter bei einer Kündigung einen triftigen Grund vorweisen, weswegen er dem Mieter kündigt.
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Jetzt loslegenDem Mieter kündigen? Dies erfordert besondere Gründe
Zwei Gründe rechtfertigen eine Kündigung für den Mieter. Dies ist zum einen der Eigenbedarf, zum anderen die schlechtere wirtschaftliche Verwertbarkeit. Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass ein naher Angehöriger oder eine sonst nahestehende Person des Vermieters tatsächlich in die vermietete Wohnung einziehen möchte. Vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen sind nicht zulässig. Diese liegen zum Beispiel vor, wenn der Vermieter andere vergleichbare Wohnungen frei hat, wenn die Gründe bereits vor der Vermietung vorlagen, wenn die Wohnung kurz darauf zum Verkauf angeboten wird oder wenn eine Wohnung für die angegebene Person definitiv nicht infrage kommt. Möchte also die 90jährige Oma des Vermieters eine Dachgeschosswohnung in einem Altbau ohne Fahrstuhl beziehen, kann man davon ausgehen, dass dies keine gerechtfertigte Eigenbedarfskündigung darstellt. Von schlechter wirtschaftlicher Verwendbarkeit spricht man, wenn der Vermieter eine Wohnung zum Beispiel nur mit massiven Gewinneinbußen verkaufen kann, solange sie vermietet ist, oder wenn eine Wohnung dringend umfassend saniert werden muss, dies aber mit sich bringt, dass die Wohnung des Mieters für längere Zeit nicht bewohnbar sein wird. In beiden Fällen muss der Vermieter Nachweise erbringen, dass ein Auszug des Mieters notwendig ist.
Auch wenn ein Grund vorliegt, gibt es weitere Formalitäten für eine Kündigung. Mieter müssen im Kündigungsschreiben den Grund schriftlich erfahren. Die Kündigung muss von allen Vermietern unterschrieben sein. Zudem müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen gewahrt werden, die sich je nach Mietdauer verlängern. Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren beträgt sie drei Monate, bei bis zu acht Jahren sechs Monate, und wer länger als acht Jahre eine Wohnung bewohnt, hat eine neunmonatige Kündigungsfrist. Fristlose Kündigungen sind nur dann möglich, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt oder sein Verhalten dem Vermieter oder der Hausgemeinschaft nicht zuzumuten ist. Möchte der Vermieter dem Mieter kündigen, weil er die Nachbarn belästigt, muss dem eine Abmahnung mit einer Kündigungsdrohung vorausgehen.
