Kündigungsfristen Mietvertrag: Vertrag gilt vor den gesetzlichen Vorgaben

Bei einer ordentlichen Kündigung der Mietwohnung sollten die Mieter ihre Kündigungsfrist dem Mietvertrag entnehmen. Der Mietvertrag regelt alle mit der Wohnung in Zusammenhang stehenden Vorgaben, Fristen und Verhaltensregeln. Darin inbegriffen sind also auch alle Kündigungsfristen. Ein Mietvertrag und seine Regelungen können erst dann angegriffen werden, wenn seine Vorgaben die gesetzlichen Bestimmungen nach §§ 535 bis 597 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nicht beachten oder dagegen verstoßen. Sollte sich aus ihnen ein Nachteil für den Mieter ergeben, kann dieser auf die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573c BGB bestehen bzw. seinem Mietvertrag dahingehend widersprechen. Generell gilt, dass die Bestimmungen des Mietvertrages Vorrang haben. Regelt der Mietvertrag eine einmonatige Kündigungsfrist für den Mieter, gilt diese vor der gesetzlich geregelten Kündigungsfrist von drei Monaten.

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Die gesetzlichen Vorgaben regelt das BGB

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die gesetzlichen Vorgaben zu allen Mietrechtsfragen. Es legt die Pflichten und Rechte von Vermietern und Mietern fest und setzt darüber hinaus Richtlinien für Miet- und Pachtverträge. In Zweifelsfragen bezüglich Mietvertrag und Kündigungsfrist sollte zuerst das Bürgerliche Gesetzbuch befragt werden. Wirkt eine Kündigungsfrist benachteiligend oder unrechtsgemäß, können betroffene Mieter sich an den Mieterschutzbund ihres Wohnortes oder an einen Anwalt wenden. Mietrechtsanwälte können Mieter umfassend zu allen rechtlichen Fragen in Zusammenhang mit ihrer Wohnung beraten. Ob gesetzliche Kündigungsfrist, Mietvertrag, Übernahmeprotokolle, Renovierungsklauseln – in Zweifelsfällen sollte immer ein Anwalt konsultiert werden.

Gesetzliche Kündigungsfrist: Miete muss bis zum Ende der Mietzeit bezahlt werden

Für den Mieter sehen Mietverträge für gewöhnlich Kündigungsfristen von bis zu drei Monaten vor – was auch der gesetzlichen Vorgabe entspricht. Für eine Kündigung seitens des Vermieters gelten strengere, von der Mietdauer abhängige Regelungen. Während dieser Zeit haben Mieter oder Vermieter Zeit, einen neuen Mieter für die Wohnung zu finden und Renovierungsmaßnahmen durchzuführen. Die Miete muss vom Mieter bis zur Auflösung des Mietvertrages gezahlt werden, auch wenn die Wohnung schon früher verlassen wird. Mieter, die eine lange Kündigungsfrist haben und schon früher ausziehen wollen oder müssen, erhalten manchmal die Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen. Dieser würde dann an ihrer Stelle den Mietvertrag ausfüllen und die Miete während der noch bestehenden Kündigungsfrist tragen – zu dieser Regelung sind jedoch nicht alle Vermieter bereit. Wer seinen Mietvertrag bezüglich der Kündigungsfrist anficht, sollte die Miete mindestens während der gesetzlich geregelten Kündigungsfrist von drei Monaten weiterzahlen und sie gegebenenfalls danach zurückfordern. Mietschulden können ernsthafte rechtliche Folgen haben und sollten nicht zu leicht in Kauf genommen werden.

Kündigung muss eindeutig sein

Beim Auszug aus einer Mietwohnung mit unbefristetem Vertrag gibt es vorgeschriebene Kündigungsfristen. Mieter müssen drei Monate im Voraus schriftlich mitteilen, dass sie kündigen wollen. Hierbei müssen keine Gründe angeführt werden. Es muss lediglich deutlich aus dem Schreiben hervorgehen, dass es sich um eine Kündigung handelt. Handelt es sich bei den Vertragspartnern um mehr als zwei, müssen entweder alle beteiligten Mieter die Kündigung unterschreiben oder alle Vermieter das Kündigungsschreiben zugestellt bekommen. Das Kündigungsschreiben muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des ersten Monats vorliegen, in dem die Kündigungsfrist beginnt. Wird diese Kulanzzeit überschritten, gilt erst der Folgemonat als erster Monat der Kündigungsfrist.

Befristete Mietverträge und Kündigungsausschluss

Bei befristeten Mietverträgen ist eine vorzeitige Kündigung nicht möglich. Sie werden für eine bestimmte Dauer abgeschlossen und können nicht vorzeitig beendet werden. Die einzige Möglichkeit, einen befristeten Mietvertrag vorzeitig zu beenden, ist ein Aufhebungsvertrag, dem beide Seiten zustimmen, oder ein außerordentlicher Kündigungsgrund, wobei die Kündigung in diesem Fall vom Vermieter ausgeht. Auch bei unbefristeten Mietverträgen kann es Ausnahmen bezüglich der Kündigung geben, ungeachtet von Kündigungsfristen. Mieter und Vermieter können einen Kündigungsausschluss für einen bestimmten Zeitraum vereinbaren. In dieser Zeit darf der Vertrag von beiden Seiten nicht gekündigt werden.

Möglichkeiten, die Frist zu verkürzen

Die Kündigungsfrist für Mieter kann vertraglich verkürzt werden. Dies muss im Mietvertrag festgehalten werden und ist individuell zu vereinbaren. Nicht möglich ist es, Vereinbarungen zu treffen, die zum Nachteil des Mieters sind. Eine Verlängerung der Kündigungsfrist ist also nicht möglich. Möchte man die Kündigungsfrist verkürzen, besteht die Möglichkeit, eigenständig einen Nachmieter für die Wohnung zu suchen. Dieses Vorgehen muss jedoch vom Vermieter nicht akzeptiert werden. Auch bei mehreren geeigneten Kandidaten, aus denen der Vermieter den Nachmieter wählen kann, darf er die Zustimmung zur vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag verweigern. Anders ist es, wenn es eine Nachmieterklausel im Mietvertrag gibt. Gibt es diese nicht, muss der Mieter triftige Gründe nachweisen, weswegen er vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden muss. Triftige Gründe sind ein berufsbedingt nötiger Wohnortwechsel oder die Übersiedelung in ein Pflegeheim, weil die Versorgung Zuhause allein nicht mehr möglich ist.

Zeitspanne für Mieter und Vermieter

Seit September 2001 gilt, dass Mieter eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten haben. Eine fristlose Kündigung und ein damit einhergehender schneller Auszug ist nur dann möglich, wenn das Mietverhältnis für den Mieter nicht mehr tragbar ist. Mit sofortiger Wirkung kann daher gekündigt werden, wenn die Wohnung erhebliche Mängel vorzuweisen hat oder eine Gefahr für die Gesundheit des Mieters besteht, zum Beispiel bei massivem Schimmelbefall. Schlägt die Wohndauer in Bezug auf die gesetzliche Kündigungsfrist für die Wohnung beim Mieter nicht zu Buche, so ist sie jedoch für den Vermieter wichtig. Je nach Dauer des Mietverhältnisses kann die Kündigungsfrist drei bis neun Monate betragen.

Ist die gesetzliche Kündigungsfrist nur mit eingehaltenem Termin wirksam?

Ob der Mieter oder der Vermieter kündigt: Spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats muss die Kündigung für die Mietwohnung beim Vertragspartner eingegangen sein. Auch der Samstag zählt noch als Werktag, wenn der dritte Werktag also auf den Samstag fällt und die Kündigung an diesem Tag eingeht, ist sie gültig. Ratsam ist es, Kündigungen per Einschreiben oder Einwurf- Einschreiben zu verschicken. Wenn der Vertragspartner bestreitet, die Kündigung erhalten zu haben, ist so ein Beweis für den Eingang vorhanden. Sollte es passieren, dass der dritte Werktag versäumt wird, ist die Kündigung nicht zwangsläufig ungültig. Die Beendigung des Mietverhältnisses verschiebt sich nur nach hinten. In der Regel endet es dann einen Monat später. Ein weiteres Aufsetzen einer Kündigung ist somit nicht vonnöten. Eine Ausnahme bildet hier das Untermietverhältnis. Mieter und Vermieter haben das Recht, bis zum Ende des jeweiligen Monats zu kündigen, sofern der Konsens beider Mietparteien bis zur Monatsmitte besteht.

Kündigung: Mietvertrag schriftlich kündigen

Wer seinen Mietvertrag kündigen will, sollte zunächst die Schriftform wahren. Das bedeutet, dass die Kündigung des Mietvertrags an den Vermieter schriftlich zu richten ist. Zudem sollten Mieter darauf achten, nachweisen zu können, dass der Vermieter das Kündigungsschreiben zum Mietvertrag erhalten hat. Im besten Fall sollte die Mietkündigung daher per Einschreiben verschickt werden oder Mieter sollten auf eine schriftliche Empfangsbestätigung bestehen. Auf diese Weise ist gewährleistet, dass keine späteren Streitigkeiten aufkommen oder der Vermieter gar behauptet, er hätte zum betreffenden Mietvertrag keine Kündigung erhalten. In der Regel beträgt die Frist für die Kündigung des Mietvertrags drei Monate. Damit diese Frist gewahrt wird, muss der Vermieter die unterzeichnete Mietkündigung bis zum dritten Werktag des Monats erhalten haben. Sollte die Kündigung des Mietvertrags beim Vermieter später eingehen, wird dieser Monat nicht mehr in die Fristberechnung einbezogen. Mieter müssen dann einen Monat länger die Miete zahlen.

Kündigung des Mietvertrags – drei Sonderfälle

Von dieser Kündigungsfrist abweichend gibt es drei Sonderfälle. Sollte in einem alten Mietvertrag der DDR (vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen) eine 14-tägige Kündigungsfrist festgehalten worden sein, dann gilt diese auch weiterhin. Darüber hinaus gelten bei sogenannten qualifizierten Zeitmietvertragen abweichende Fristen für die Kündigung des Mietvertrags. Bei einem solchen Mietvertrag ist das Mietverhältnis befristet und der Befristungsgrund muss im Vertrag schriftlich festgehalten werden. Ist ein solcher Zeitmietvertrag abgeschlossen, so müssen sowohl Mieter als auch Vermieter diesen einhalten. Das bedeutet, dass weder Mieter noch Vermieter während der vereinbarten Laufzeit das Mietverhältnis kündigen können. Ein dritter Ausnahmefall ist gegeben, wenn ein Verzicht oder Ausschluss der Kündigung im Mietvertrag vereinbart wurde und damit das Kündigungsrecht über vier Jahre ausgeschlossen ist.

Für den Vermieter gilt andere Bestimmung

Wie verhält es sich nun mit der Kündigung einer Wohnung zu einer bestimmten Frist für den Vermieter? Dieser darf dem Mieter ebenfalls eine Kündigungserklärung zukommen lassen, doch ist in diesem Fall die Mietdauer durchaus entscheidend. Bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren beträgt sie sechs Monate, dauert das Mietverhältnis länger als acht Jahre an, so steigert sich die Mietvertrags-Kündigungsfrist auf insgesamt neun Monate. Dabei ist auch eine Verlängerung der Frist zulasten des Vermieters im Vertrag rechtens. Beispielsweise kann eine sechsmonatige Kündigungsfrist bereits für die ersten Jahre des Mietverhältnisses in einer Individualvereinbarung erklärt werden.

Kündigungsfrist beginnt mit dem Eingang der Kündigung

Doch auch für fristgerechte Kündigungen gibt es Vorgaben im Mietrecht. Eine Kündigung ist nur in der Schriftform möglich. Mail oder Fax sind nicht ausreichend, da dem Vermieter die Kündigung im Original zugehen muss. Auch bei einer Kündigung durch den Vermieter muss er sich an diese Vorgaben halten. Für die Wahrung der Kündigungsfrist gilt der Eingang des Schreibens beim Empfänger, nicht das Datum des Versands. Um die fristgemäße Zustellung zu gewährleisten, eignen sich die persönliche Übergabe in Anwesenheit von Zeugen, die Zustellung durch einen Boten, der mit dem Inhalt des Schreibens vertraut ist, oder ein Einschreiben, bei dem der Empfänger den Erhalt des Briefes quittieren muss.


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