Kündigungsschreiben: Wohnung richtig kündigen

Vor einem Umzug muss zunächst die aktuelle Wohnung gekündigt werden – das erfolgt mit einem Wohnungskündigungsschreiben. Wer eine Wohnungskündigung schreiben möchte, muss hierbei einige Dinge beachten. Sowohl inhaltlich als auch formal muss das entsprechende Mietkündigungsschreiben bestimmten Anforderungen entsprechen. Grund hierfür ist, dass es sich um einen gegenseitigen Vertrag handelt, für den die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gelten. Darüber hinaus stellt auch der jeweilige Mietvertrag Anforderungen an das Kündigungsschreiben – Wohnung kündigen, Kaution erhalten und ausziehen ist daher nicht immer ohne Weiteres möglich.

Die erste formale Anforderung an das Kündigungsschreiben für eine Mietwohnung ist, dass das Schreiben dem Vermieter rechtzeitig zugeht. Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt dabei drei Monate, sofern es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt. Damit ein Monat miteingerechnet wird, muss der Zugang beim Vermieter bis zum dritten Tag eines Monats erfolgen. Das bedeutet, dass ein Mietkündigungsschreiben bis zum 03. Juni eines Jahres beim Vermieter eingehen muss, damit die Kündigung des Wohnraummietvertrags zum 31. August wirksam werden kann. Maßgeblich ist hierbei, dass die Kündigung dem Vermieter zugeht, also nicht das Datum auf der Kündigung oder der Poststempel. Etwas anderes gilt im Fall eines Sonderkündigungsrechts, das sich beispielsweise aus einer Mieterhöhung ergeben kann. In diesem Fall verkürzt sich die Kündigungsfrist oder entfällt ganz, zum Beispiel bei gesundheitlicher Gefährdung. Grundsätzlich muss die Kündigung schriftlich erfolgen, die Textform, beispielsweise eine E-Mail, genügt hier nicht. Kündigungsschreiben für Wohnungen sollten grundsätzlich als Einschreiben, am besten mit Rückschein, versendet werden, um die Rechtzeitigkeit des Zugangs im Streitfall nachweisen zu können.

Wer rechtssicher kündigen will, muss im Kündigungsschreiben die Wohnung, also Adresse und genaue Bezeichnung (z. B. Mustermannstraße 11, 1. OG rechts, PLZ), die Miet- oder Objektnummer und die Adressdaten des Vermieters korrekt bezeichnen. Darüber hinaus sollte auch der genaue Kündigungstermin angegeben werden und eine etwaige Einzugsermächtigung im Rahmen des Kündigungsschreibens wiederrufen werden. Wer nicht selbst eine Wohnungskündigung schreiben möchte, kann auch eine kostenlose Musterkündigung nutzen, die anschließend auf dem eigenen Computer gespeichert und ausgedruckt werden kann. Das Kündigungsschreiben für die Mietwohnung kann so innerhalb weniger Minuten rechtssicher erstellt werden.

Wer für die Kündigung des Mietvertrags ein Muster verwendet, kann in der Regel sicherstellen, dass das Mietverhältnis wirksam beendet wird. Allerdings eignen sich die meisten Muster nur für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags. Denn im Gegensatz zur außerordentlichen Kündigung ist die Angabe eines Kündigungsgrundes hier nicht erforderlich. Ein Muster für die Kündigung des Mietvertrags können Mieter im Internet herunterladen. Wichtig: Soll die Mietkündigung mit einem Muster erfolgen, ist es ratsam, die Vorlage in ein Textverarbeitungsprogramm zu kopieren und an die individuellen Erfordernisse anzupassen.

Da es sich bei Mietverträgen nicht immer um Standardverträge handelt, sondern durchaus abweichende Bedingungen und spezielle Klauseln enthalten sein können, sollten Mieter bestimmte Aspekte prüfen, bevor sie die Kündigung des Mietvertrags mit einem Muster vornehmen. Ist der Mietvertrag beispielsweise mit mehreren Vermietern geschlossen, so ist das Mietkündigungsmuster entsprechend zu modifizieren und an alle Vermieter zu adressieren. Laut § 573c Abs. 1 BGB beträgt die gesetzliche Frist für die ordentliche Kündigung des Mietvertrags drei Monate. Sollten im Mietvertrag abweichende Klauseln vereinbart worden sein, die dem Mieter zum Nachteil gereichen, so sind diese nach § 573c Abs. 4 BGB als unwirksam anzusehen. Allerdings besteht durchaus die Möglichkeit, zugunsten des Mieters eine kürzere Kündigungsfrist im Vertrag zu vereinbaren. Diese Frist sollten Mieter auch bei der Kündigung des Mietvertrags mit einem Muster wahren. Für eine wirksame Mietvertrags-Kündigung muss das Muster eigenhändig unterschrieben werden. Denn gemäß § 568 Abs. 1 BGB muss die Kündigung in Schriftform erfolgen. Wer bei der Mietvertrag- Kündigung auf ein Muster setzt, ist zumeist auf der sicheren Seite, sofern die genannten Aspekte berücksichtigt werden.

Grundsätzlich fordert der § 568 BGB, dass eine Kündigung – egal, ob vom Mieter oder vom Vermieter ausgehend – schriftlich zu erfolgen hat. Das bedeutet, dass ein unterzeichnetes Schreiben beim Vertragspartner eingehen muss. Beide Parteien können auch einen Bevollmächtigten beauftragen, die Kündigung zu unterschreiben und in ihrem Namen einzureichen, allerdings muss der Bevollmächtigte eine Originalvollmacht beilegen, damit das Kündigungsschreiben vollständig ist. Der Text der Kündigung selbst darf von Hand, mit Schreibmaschine oder Computer geschrieben werden. Pflicht ist allerdings die handgeschriebene Original-Unterschrift. Scannt der Kündigende seine Unterschrift ein, reicht dies nicht aus. Eine rechtlich bindende Kündigung per E-Mail ist somit nicht möglich. Eine Ausnahme von der Schriftform bildet die Kündigung bei möbliertem Wohnraum innerhalb einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung (Form der Wohngemeinschaft) oder bei vorübergehenden Mietverhältnissen (Ferienwohnung). In diesen Fällen reicht die mündliche Kündigung aus.

Eine umfangreiche Kündigung der Wohnung mittels Vorlage beinhaltet neben den obligatorischen Angaben zur Mietsache und zu den Mietparteien gleichermaßen den Kündigungsgrund, wenn es sich um eine fristlose Kündigung oder eine Sonderkündigung handelt. Ebenfalls sollte die Vorlage der Wohnungskündigung den Widerruf der Einzugsermächtigung beinhalten, wenn diese zu Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter erteilt wurde. Die ausgefüllte Vorlage sollte stets schriftlich dem Vermieter oder Mieter übermittelt werden. Dabei haben die schriftlichen Kündigungen per E-Mail oder Fax keine Beweiskraft. Daher wird empfohlen, das Kündigungsschreiben per Einschreiben zu versenden. Einwurf-Einschreiben oder Einschreiben mit Rückschein werden in der Regel bei Streitfällen als Beweismittel anerkannt.

Mietern wird grundsätzlich empfohlen, ihre alte Wohnung erst dann zu kündigen, wenn sie eine neue Wohnung sicher haben. Da der Vermieter die Wohnung direkt nach dem Kündigungstermin neu vermieten kann, kann es bei einem verspäteten Auszug zu erheblichen Problemen kommen. Eine Überschneidung zwischen dem Mietende der alten Wohnung und dem Mietbeginn der neuen Wohnung ist daher sinnvoll – auch für Umzüge. In diesem Zeitfenster können beide Wohnungen renoviert werden und der Umzug kann in Ruhe ablaufen. Der Mieter zahlt dann die Miete sowohl für die eine als auch für die andere Wohnung. Die Kündigung der alten Wohnung sollte deswegen genau durchdacht werden und geplant sein.