Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung keine Eigentumswohnung

Der Normalfall für Eigentum an einer Immobilie ist im deutschen Recht das Eigentum an einem Haus oder einem Grundstück. Hier ist die Sache klar abgegrenzt. Das ist bei Eigentumswohnungen komplizierter, weil Haus und Grundstück bei Mehrparteienhäusern und Wohnanlagen nicht nur aus den einzelnen Wohnungen bestehen. In solchen Fällen gibt es deshalb auch Gemeinschaftseigentum, und es muss klar geregelt sein, welche Teile des Gebäudes zu welcher Wohnung gehören und welche Teile Gemeinschaftseigentum sind. Voraussetzung für solch eine Aufteilung, die in der Teilungserklärung festgehalten wird, ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Denn nur in sich geschlossene Einheiten können zur Eigentumswohnung werden. Wenn man eine Eigentumswohnung erwirbt, muss es also immer auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu dieser Wohnung geben.

Abgeschlossenheitsbescheinigungen werden von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erstellt und ausgegeben. Wo diese genau angesiedelt ist, welche Ebene der Verwaltung also anzusprechen ist, wird von den einzelnen Bundesländern individuell geregelt. Außerdem können diese seit 2007 bestimmen, dass auch Sachverständige für das Bauwesen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellen dürfen. Die Voraussetzungen dazu sind ebenfalls landesrechtlich geregelt. Wo man das Dokument beantragt, ist also davon abhängig, in welchem Bundesland das betroffene Gebäude errichtet wurde.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohnung vom Rest der Immobilie eindeutig abgegrenzt ist. Das heißt, dass sie in Bezug auf Schall und Wärme ausreichend isoliert ist und einen eigenen Zugang hat, der zugesperrt werden kann. Einfacher gesagt müssen die Räume durch Wände und Decken sowie Türen begrenzt sein. Simpler sind die Voraussetzungen im Falle von Garagenstellplätzen. Diese müssen nur durch Markierungen auf dem Boden abgegrenzt sein, um einzeln verkauft werden zu können.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird benötigt, wenn in einem neu errichteten Gebäude einzelne Wohnungen verkauft werden sollen, aber auch, wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Die Zahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen in einem Gebiet kann also ein Hinweis auf einen sozialen Wandlungsprozess sein, in dem Wohnungseigentümer Mieter verdrängen oder ehemalige Mieter zunehmend das Eigentum an ihren Wohnungen erwerben. Allerdings ist dieser Zusammenhang nicht zwingend, da teilweise Abgeschlossenheitsbescheinigungen „auf Vorrat“ beantragt werden. Dann werden die einzelnen Wohnungen zunächst vermietet, es sind aber schon die Voraussetzungen geschaffen, um sie später auch verkaufen zu können.