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Mietkauf - Chance oder Risiko?

[17.05.2007] Gerade junge Familien oder Selbständige haben häufig Probleme, eine Bankfinanzierung für das Eigenheim zu bekommen. Gerade ihnen soll ein neues Modell, der sogenannte "Mietkauf" zur eigenen Immobilie verhelfen. Anbieter des Modells sind Bauträger oder spezielle Genossenschaften. Wichtig ist jedoch für alle Interessierten, sich vorher über die Funktionsweise, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die möglichen Haken der verschiedenen Mietkauf-Modelle zu informieren, denn sonst wird der Traum vom schuldenfreien Immobilienkauf schnell zum Alptraum. 
 
Ursprünglich war der Mietkauf als klassisches Modell nicht mehr als ein Mietvertrag, bei dem Mieter und Vermieter vereinbarten, dass der Mieter die Mietsache fristgerecht durch einseitige Erklärung zu einem vorher vereinbarten Preis zu erwerben. Dabei wird die bis dahin gezahlte Miete auf den Kaufpreis angerechnet. Bis zu diesem Zeitpunkt wird das Mietverhältnis nach Mietrecht behandelt, nach der Kauferklärung wandelt sich der Mietvertrag in einem Kaufvertrag, auf den Kaufrecht angewendet wird. Ein Mietkauf ist, da juristisch gesehen das Eigentum erst mit Leisten der letzten Rate an den Käufer übergeht, eher mit einem Ratenkauf als mit Leasing zu vergleichen. Das wirtschaftliche Eigentum allerdings geht von Beginn an an den Käufer über und ist steuerlich auch so zu behandeln.  
 
Dies ist das klassische Modell, bei dem dem Kauf in der Regel eine ca. zehnjährige Mietphase vorangeht. Es existieren jedoch zwei weitere neuere Modelle. Eine andere Variante beginnt ohne Mietphase direkt mit dem Abschluss eines ganz normalen Immobilienkaufvertrages, wobei Mieter und Vermieter Ratenzahlung vereinbaren. Nach dem sofortigen Einzug wird keine Miete fällig, der Käufer zahlt regulär die Raten ab. Im Grunde handelt es sich hierbei um einen auf sehr lange Sicht angelegten Ratenzahlungsvertrag. Allerdings können sowohl Käufer als auch Verkäufer davon profitieren: für Immobiliensuchende, die keine Chance auf ein Bankdarlehen haben oder Verkäufer, die auf anderem Wege nicht verkaufen können, bietet sich hier eine Möglichkeit, einig zu werden.  
 
Den Modellen der Bausparkassen ähnlich ist das von Genossenschaften bevorzugte Modell. Die Genossenschaftsmitglieder müssen ihren gezeichneten Anteil an der Genossenschaft – meist 10.000 bis 40.000 Euro – erwerben, was lange dauern kann. Danach erst baut die Genossenschaft möglicherweise die angestrebte Immobilie, in die der Mieter einziehen kann. Im Mietvertrag ist dann eine Kaufoption festgelegt, die innerhalb der nächsten 25 Jahre in Anspruch genommen werden kann. 
 
Ein Mietkauf-Vertrag sollte immer notariell beurkundet werden, sonst ist der Vertrag unwirksam. Eine notarielle Betreuung empfiehlt sich ohnehin, da die komplizierten Materie nicht ohne Weiteres zu durchschauen ist. Da der Vertrag detailreich ist, kann man ohne Fachmann schnell Formulierungen und Klauseln zu den eigenen Ungunsten übersehen. 
 
Wichtig ist 
- die Höhe des Kaufpreises 
- die Länge der Frist für die Inanspruchnahme der Kaufoption 
- Regelungen für den Fall, dass Vertragspflichten verletzt, bzw. nicht eingehalten werden können, also Zahlungsunfähigkeit des Käufers oder die Unmöglichkeit der Übertragung durch den Verkäufer (wenn z.B. das Eigentum nicht schuldenfrei übertragen kann) 
- die Konsequenzen einer Nichtausübung der Kaufoption  
- die generell eingeräumte Möglichkeit und die Auswirkungen eines Ausstiegs aus dem Vertrag  
 
 
Das Genossenschaftsmodell ist hinsichtlich dieser Fragen relativ unflexibel. Der Käufer sollte die Details des Vertrags dennoch genau prüfen und gegebenenfalls qualifizierten Rechtsbeistand konsultieren.  
 
Wer glaubt, dass ein Mietkauf-Modell ein sorgenfreier Weg zur Traumimmobilie sein kann, der hat etwas zu naiv gedacht: die Risiken der angeblichen Alternative zur normalen Bankfinanzierung sollten sich interessierte Immobilienanwärter genauestens anschauen. Im Unterschied zu Hypothekendarlehen können Mietkaufzahlungen im allerschlimmsten Fall komplett verloren gehen. Geht das Bauunternehmen pleite, mit dem der Mietkaufvertrag geschlossen wurde oder scheitert das Genossenschaftsmodell und endet in einer Insolvenz, besteht keine Absicherung für den Käufer. Es handelt sich beim Mietkauf nicht um einen einlagengesicherten Banksparvertrag, sondern um eine risikoreiche unternehmerische Beteiligung. Beim Genossenschaftsmodell kommt die Gefahr einer großen zeitlichen Verzögerung dazu, denn wann Start des Baubeginns ist, hängt von der Anzahl der zahlenden Mitgenossen ab. Hat sich die Genossenschaft verschätzt und die Mitgliederzahlen liegen hinter der Planung, kann das Projekt gestrichen werden. 
Das Fazit: In der aktuellen Niedrigzinsphase spricht wenig gegen eine Bankfinanzierung mit langfristiger Zinssicherung. Wer diese zusätzlichen Kosten nicht finanzieren kann, wird auch mit dem klassischen Mietkaufmodell und der Genossenschaftsvariante scheitern. Denn am Ende der Mietzeit steht die Zahlung des Restkaufpreises, der in der Mietzeit angespart werden muss. Wenn diese Summe nicht aufgebracht werden konnte, landet man am Ende ohnehin wieder beim Kredit. 
 
Quelle: u.a. Ratgeberbox.de
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