Mietminderung: was Sie wissen müssen

Ihre Wohnung – Ihr Zuhause. Wie sehr es zu einem guten Zuhause gehört, dass alles funktioniert, Sie warmes Wasser haben, im Winter heizen können und in der Wohnung gesund bleiben, wird meist erst deutlich, wenn die Wohnung Mängel aufweist.

Als Wohnungs- oder Hausbesitzer müssen Sie sich um die Beseitigung des Mangels selbst kümmern – sind Sie Mieter, ist Ihr Vermieter hierfür verantwortlich. Kommt er seiner Pflicht, die Wohnung in einem, wie das Gesetz es formuliert, "gebrauchsfreiem und makellosen Zustand" zu übergeben und zu erhalten, nicht nach, können Sie eine Mietminderung vornehmen oder die Miete sogar ganz einbehalten. Denn Mängel, die den Gebrauch der Wohnung erschweren oder gar unmöglich machen, müssen sie nicht hinnehmen. Mängel, die zu einer Mietminderung führen können sind: feuchte Wände, nicht oder mangelhaft funktionierende Wasser- und/oder Stromversorgung, aber auch Baulärm vom Nachbargrundstück oder Fassadenarbeiten am Haus.

Dabei ist nicht ausschlaggebend, ob der Vermieter Verursacher des Problems ist: Wird auf dem Nachbargrundstück ein Haus abgerissen, ist der Vermieter dafür natürlich nicht verantwortlich, allerdings ist für Sie der Wohnwert Ihrer Wohnung stark eingeschränkt - Sie können also die Miete mindern. Bei Schäden und Mängeln in der Wohnung müssen Sie allerdings darauf achten, dass sie diesen nicht selbst verursacht haben.

Für die Höhe der Mietminderung gibt es keine allgemein verbindlichen Richtlinien – allerdings viele Gerichtsurteile, die zur Information herangezogen werden können. Die im Folgenden genannten Prozentsätze können daher nur zur Orientierung dienen.

Gründe für eine Mietminderung: innerhalb der Wohnung

Feuchte Wände, nicht schließende Fenster, defekte Heizkörper: Die Liste der möglichen Mängel innerhalb der Wohnung ist lang. Generell kann man sagen, dass die Mietminderung um so höher ausfallen kann, je mehr Sie durch den Mangel beeinträchtig sind und je mehr die vertragsgerechte Nutzung der Wohnung verunmöglicht ist.

So kann die Miete um 100% gemindert, also einbehalten, werden, wenn z. B. umfangreiche Sanierungsarbeiten innerhalb der Wohnung stattfinden oder die Wohnung z. B nach einem Brand unbewohnbar ist. Sind die sanitären Anlagen nicht oder nur eingeschränkt nutzbar, ist eine Mietminderung von 30-40% angebracht, z.B. wenn die einzige Dusch- bzw. Bademöglichkeit nicht nutzbar ist oder ein Abwasserstau vorhanden ist, durch den Abwasser aus Badewanne oder Toilette austritt. Auch bei Gesundheitsgefahren durch z.B. alte, asbesthaltige Nachtspeicherheizungen in der Wohnung, kann die Miete gemindert werden – ist der Austritt von Asbest nachweisbar, sogar bis zu 50%.

Gründe für eine Mietminderung: außerhalb der Wohnung

Hier ist Lärm die Hauptursache für Mietminderungen: Baulärm im Haus oder von Nachbargrundstücken kann mit bis zu 20% zu Buche schlagen. Zieht im Erdgeschoss eine Gaststätte ein, die für Lärm bis in die frühen Morgenstunden sorgt, können Sie ebenfalls die Miete mindern, bei anhaltender Belastung bis zu 50%. Aber auch kleinere Mängel wie Schmierereien im Treppenhaus, eine defekte Gegensprechanlage oder ein nicht vorhandener Briefkasten sind Mängel, die zu einer Mietminderung berechtigen. Gleiches gilt für Umbauten am Haus, die den Wohnwert Ihres Zuhauses beeinträchtigen: Verdunkeln z.B. nachträglich angebrachte Balkone in den oberen Wohnungen Ihre Wohnung, können Sie die Miete mindern.

Der richtige Weg zur Mietminderung

Wenn Sie sicher sind, dass Sie den Mangel nicht selbst verursacht haben und bei Unterzeichnung des Mietvertrages von dem Schaden nichts wussten, müssen Sie den Mangel zunächst schriftlich beim Vermieter unverzüglich anzeigen – am besten per Einschreiben.

Achtung: Wenn Sie den Mangel ein halbes Jahr geduldet haben, verlieren Sie unter Umständen Ihren Anspruch auf Mietminderung!

Außerdem wichtig: Die Mietminderung wird auf die Kaltmiete angewendet - die Nebenkosten dürfen bei der Kalkulierung der Mietminderung nicht berücksichtigt werden.

Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist, den Mangel zu beseitigen. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach oder kann er an dem Mangel nichts ändern (z.B. bei Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück), können Sie die Miete mindern. In jedem Fall lohnt sich eine Beratung bei Ihrem örtlichen Mieterverein: Hier finden Sie Experten, die Ihnen einen rechtsverbindlichen Rat geben können und Sie gegebenenfalls auch durch den gesamten Prozess begleiten.

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