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Mieterhöhung sind häufig nicht zulässig

[20.10.2007] Gründe für eine Mieterhöhung 
 
Über 100000 Mieterhöhungen sind wahrscheinlich ungerechtfertigt. Daher sollte jeder Mieter eine Anhebung prüfen und gegebenenfalls dagegen vorgehen. 
 
Der Eigentümer darf die Miete nicht mit der Begründung, dass alles teurer werde, erhöhen. Dazu bedarf es einiges mehr. 
Der Gesetzgeber und die Gerichte haben genau festgelegt, wann und in welcher Höhe die Miete angehoben werden darf. Der deutsche Mieterbund schätzt, dass mehr als 100000 Mietsteigerungen im Jahr falsch, nicht zulässig oder unbegründet sind. 
Will der Vermieter die Miete auf ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, muss er darauf achten, die Anhebung vorschriftsmäßig zu begründen, die Jahressperrfrist zu beachten und die Kappungsgrenze einzuhalten. Außerdem müssen der Quadratmeterpreis und die Wohnungsgröße stimmen. 
Ulrich Ropertz, Jurist beim deutschen Mieterbund, gibt zu bedenken, dass Mieter schnell mehrere Hundert Euro im Jahr verschenken, wenn sie einer ungerechtfertigten Mieterhöhung ohne genaue Überprüfung vorschnell zustimmen. In dem Falle würde mehr gezahlt, als es nach Gesetz und Vertrag sein müsste. 
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist meist maßgebend. Diese ist ein Querschnitt der Wohnungskosten, welche für eine bestimmte Wohnungskategorie in einem Ort gezahlt werden. 
 
Liegt die bisherige Miete weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf der Vermieter die Miete im Rahmen der Kappungsgrenze erhöhen. Laut dieser Grenze darf die Miete aber innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent zunehmen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Eigentümer die Mietkosten nun alle drei Jahre um 20 Prozent heraufsetzen darf. Die Kappungsgrenze ist für jene Fälle entscheidend, in denen die vorherige Miete weit unter ortsüblichem Niveau lag. 
Die Höhe der ortsüblichen Miete ist in Mietspiegeln oder Mietdatenbanken festgehalten. Mietspiegel in gedruckter Form sind bei Mieter-, Haus- und Grundbesitzerdatenbanken zu bekommen. 
 
Der Vermieter muss sich ebenfalls an die Jahressperrfrist halten. Ulrich Ropertz erläutert, dass der Vermieter frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung eine neue Vergleichsmieterhöhung versenden darf. Außerdem muss er die Überlegugsfrist des Mieters einkalkulieren. Diese Frist läuft noch den Rest des Monats, in dem der Mieter das Erhöhungsschreiben erhalten hat und dazu noch zwei ganze Monate. Rechnet man alles zusammen, werden Erhöhungen erst 15 Monate nach Ankündigung wirksam. 
 
Häufig kommt es zu Streitigkeiten, wenn Eigentümer versuchen, die Ausgaben einer Modernisierung auf den Mieter abzuwälzen. Der Vermieter darf elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Der Mieter sollte aber genau prüfen, ob es sich wirklich um eine Modernisierung oder um eine Instandsetzung handelt. Für die Instandhaltung ist allein der Vermieter verantwortlich. Er muss den Mieter zwei Monate vorher über die geplante Modernisierung und die damit verbundenen Kosten informieren. Es ist dabei unerheblich, ob der Mieter die neue Miete auch zahlen kann. 
Möchte der Vermieter Luxusmodernisierungen gegen den Willen des Mieters durchbringen, etwa von einer Durchschnittswohnung zum Penthouse, hat er damit keine Chance. Hier braucht er die Zustimmung des Mieters. 
 
In jedem Fall ist eine Mietanhebung schriftlich zu begründen. 
 
Bei Staffelmietverträgen setzen beide Parteien vorher fest, in welcher Höhe die Miete zukünftigt steigt. Zwischen zwei Anhebungen muss, vom Gesetzgeber festgelegt, mindestens ein Jahr liegen. Des weiteren muss im Vertrag die künftige Monatsmiete in Euro benannt werden, Quadratmeterpreise oder prozentuale Erhöhungen sind nicht zulässig. 
Staffelmietverträge haben einen Haken: Die Kappungsgrenze ist hier nicht maßgebend. Eine anfänglich günstige Wohnung kann im Laufe der Zeit sehr teuer werden. Der Eigentümer ist bei Staffelmietverträgen auch nicht gezwungen, sich an die ortsübliche Vergleichsmiete zu halten. Bei Abschluss eines Neuvertrages ist dies allerdings auch nicht zwingend. Aber auch bei Staffel- und neuen Mietverträgen darf der Vermieter die Grenze zum Wucher nicht überschreiten. Diese liegt meist bei 50 Prozent über der ortsüblichen Miete. 
 
 
Quelle: u.a. WZ Newsline
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