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Der Immobilienverband Deutschland warnt vor ungerechtfertigten Mietminderungen

[15.10.2007] Unberechtigte Mietsenkungen können zu fristlosen Kündigungen führen. 
 
Mängeln in der Wohnung, wie z.B. eine nicht funktionierende Heizung, einen defekten Abfluss oder starker Baulärm, legitimieren eine Reduzierung der Miete. 
Aber Achtung: Der Mieter muss den Schaden zuerst dem Vermieter melden, und diesem die Gelegenheit zur Beseitigung des Mangels geben. Viele Mieter agieren nach Aussage von Jürgen Michael Schick, dem Vizepräsident und Sprecher des IVD Bundesverbandes, voreilig. 
 
Folgende Bedingungen müssen erfüllt sein, um die Miete mindern zu dürfen:  
 
- die Wohnqualität muss durch den Mangel erheblich und fühlbar gemindert sein (eine kaputte Kachel im Bad zählt nicht dazu) 
- Der Schaden darf nicht fahrlässig durch den Mieter selbst verschuldet worden sein (sind Schimmelflecken an den Wänden durch unsachgemäße Lüftung der Wohnung entstanden, berechtigt dies auch nicht zur Minderung) 
 
Keine Berechtigung zu Minderung gibt es in folgenden Situationen:  
 
- Die Mängel waren beim Einzug bekannt und wurden akzeptiert (dies muss im Übergabeprotokoll festgehalten werden). 
- Der Schaden behindert die Nutzung Wohnung nur geringfügig. 
- Der Mieter ist für die Entstehung des Schadens selbst verantwortlich. 
- Der Schaden wurde (noch) nicht an den Vermieter gemeldet. 
- Aus einem nicht gemeldeten Schaden sind Folgeschäden entstanden. 
 
Der Mieter darf, auch wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, nur für die Dauer der Beeinträchtigung die Miete reduzieren. Grundlage für die Höhe der Mietminderung ist immer die Bruttomiete, also die Miete einschließlich aller Nebenkosten (BGH, Az. XII ZR 225/03). Es gibt keinen verbindlichen Maßstab für Mietminderungsquoten, denn die Höhe der Minderung orientiert sich an der Zeitspanne und des Schweregrades der Einschränkung. 
Der Mieter hat aber die Möglichkeit, sich nach Gerichtsbeschlüssen zu richten. Diese fällen aber häufig sehr entgegengesetzte Urteile. Das Amtsgericht Weißwasser hat zum Beispiel umfangreiche Bauarbeiten von mehr als drei Monaten als Minderungsgrund anerkannt. Der Mieter durfte die Miete um 50 Prozent herabsetzen (Az. 3 C 0701/93). Das Amtsgericht München dagegen sieht den Bau einer U-Bahn in der Nähe der Wohnung in einer Großstadt als ortsüblich und sieht keinen Grund für eine Mietminderung (Az 21 C 3836 / 85). Auch bei Schimmelbefall und Ausfall der Heizung geht die Skala der Rechtssprechung von zwei bis hundert Prozent. 
 
Wenn Mieter und Vermieter nicht über eine Minderung übereinkommen, bestimmt das Gericht den Minderungsbetrag. Der Mieter muss eventuell zuviel einbehaltene Miete zurückzahlen. Allerdings besteht das Risiko, dass der Mieter die Miete zu stark senkt, und somit mit den Zahlungen in Verzug gerät. Ist er mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand, kann der Vermieter wegen gravierenden Verstoßes gegen den Mietvertrag fristlos kündigen. Der Vermieter sollte den Mieter aber informieren, wenn er die Kürzung für zu hoch hält und ihn bei Bedarf abmahnen. 
 
Setzt der Mieter den Eigentümer nicht über Schäden in Kenntnis, egal, wer diese verursacht hat, kann der Schaden nicht behoben werden und eventuell Folgeschäden nach sich ziehen. Die Kosten für die Beseitigung muss der Mieter tragen. Außerdem kann er zu Schadensersatz verpflichtet werden. 
 
Sehr oft kommt es wegen der Größe der Wohnfläche zu Auseinandersetzungen. Der Mieter kann erst darauf bestehen, dass die Miete dem tatsächlichen Quadratmeterpreis angepasst wird, wenn die tatsächliche Wohnfläche mindestens zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag beschrieben ist (BGH, Az. VIII ZR 133/03). 
 
„Allein das Abweichen der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegeben Wohnfläche ist kein Fehler“, entschied beispielsweise das Landgericht Freiburg 1988 (Az. 3 S 31/88). 
 
Die Entscheidung darüber ist aber, wie in allen anderen Mietminderungsfällen, stark von dem bestimmten Einzelfall abhängig.  
Quelle: u.a. Handelsblatt
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