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Wohnung verkauft – was wird aus den Mietern?

[11.03.2007] Angesichts der hohen Verkaufszahlen bei den staatlichen Wohnungen an zumeist ausländische Kapitalgesellschaften (800000 Wohnungen im letzten Jahr) sind in der letzten Ausgabe der Mieterzeitung noch einmal alle Rechte der Mieter bei Eigentümerwechsel veröffentlicht worden. 
Wir fassen hier die wichtigsten Punkte zusammen:  
 
Vertrag:  
Der alte bestehende Mietvertrag bleibt gültig, lediglich der Vertragspartner (neuer Eigentümer) ändert sich. »Kauf bricht nicht Miete« lautet der Grundsatz. Ohne Zustimmung des Mieters dürfen keine Änderungen am Vertrag vorgenommen werden.  
 
Betriebskostenabrechnung:  
Der neue Vermieter erstellt alle Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume, die ab dem Verkauf beginnen. Nur für davor anfallen Betriebskosten muss der alte Vermieter abrechnen.  
 
Miethöhe:  
Die Mieterhöhungen sind genauso vorzunehmen wie sie unter dem alten Vermieter erlaubt waren. Eigentumsübergang berechtigt nicht zu spontanen Anhebungen der Miete. Er ist eingeschränkt durch die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze sowie die Jahressperrfrist. Dazu der Deutsche Mieterbund: »Frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder seit der letzten Mieterhöhung darf den Mietern eine erste bzw. neue Mieterhöhung zugeschickt werden.«  
 
Modernisierung 
Auch hier eine unveränderte Rechtslage nach Verkauf. Werden Arbeiten zur Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung fällig, muß diese Maßnahme mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Das Widerspruchsrecht des Mieters bleibt in besonderen Fällen erhalten, beispielsweise, wenn nach Modernisierung die Miete für ihn unbezahlbar wird.  
 
Mängelbeseitigung 
Auch Altmängel, die der vorherige Vermieter nicht beseitigt hat, berechtigen den Mieter zur Mietminderung. Hierbei sind die üblichen Bedingungen zu beachten. Der aktuelle Vermieter muss Mängel beseitigen  
 
Kautionsrückzahlung 
Bei Beendigung des Mietverhältnisses können die Mieter die Mietkaution zurück verlangen. Diese ist vom neuen Vermieter auszuzahlen. Bei Zahlungsunfähigkeit des neuen Vermieters kann sich der Mieter an den Vorgänger halten.  
 
Kündigung 
Auch der neue Vermieter kann nur bei Eigenbedarf, Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung oder Verletzung von Vertragspflichten des Mieters kündigen. Auch die gesetzlichen Kündigungsfristen zwischen drei und 12 Monaten behalten ihre Gültigkeit. Bei Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen erhöht sich das Kündigungsrisiko für die dort wohnenden Mieter. Deshalb gilt eine bundesweite Kündigungssperrfristvon drei Jahren (nach BGB), die aber nach Bundesland für Ballungsgebiete mit Wohnungsengpässen auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann. Bitte beachten Sie, dass in Nordrhein-Westfalen andere Sperrfristen gelten.  
 
Eigentumswohnungen 
Wird die bewohnte Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, haben die Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht, ohne vorheriges Angebot an die Mieter kann die Wohnung nicht an einen Dritten veräußert werden. Hierbei hat der Mieter bis zur Festlegung eines Preises mit einem Interessenten im Rahmen eines detaillierten notariellen Kaufvertrages das Recht, das Angebot des Eigentümers anzunehmen. Innerhalb von zwei Monaten nach Festlegung des Preises aus dem notariellen Kaufvertrag kann der Mieter zu diesem Preis noch zusagen.  
 
Vorsicht bei "Sozialchartas" 
Die Mieterzeitung weist auch auf die Wirksamkeit »besonderer Mieterschutzrechte« in sogenannten Sozialchartas hin. Ausschluß von Luxusmodernisierungen, Beschränkung von Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete, Vorkaufsrechte des Mieters sind nur Wiederholungen des ohnehin geltenden Gesetzes und bieten daher keinen außerordentlichen Schutz. Ein Angebot an den Mieter, die Wohnung zu 85 Prozent des Marktwertes zu erstehen ist zu teuer, denn hier wird der Marktwert unvermieteter Wohnungen ausgegangen, die ohnehin 20 bis 25 Prozent teurer gehandelt würden als bereits vermietete. Das gesetzliche Vorkaufsrecht ist hier der bessere Ratgeber.  
Auch die Zusicherung, dass eine »Kündigung wegen Eigenbedarfs" ausgeschlossen ist, kann als sinnlose Aussage betrachtet werden. Ein Investor ist eine juristische und somit keine natürliche Person und kann daher nie wegen Eigenbedarfs kündigen. Bei einerUmwandlung in Eigentumswohnungen erst kann eine solche Formulierung in einem Mietvertrag mit dem neuen Besitzer der Wohnung vereinbart werden.  
Irreführend ist auch der Satz »Mieterhöhungen werden begrenzt auf die jährliche Veränderung des Verbraucherpreisindexes zuzüglich zwei Prozent.« Der deutsche Mieterbund warnt vor allzu großem Vertrauen in diese Formulierung. Denn diese Beschränkung gilt für den Durchschnitt ihres Wohnungsbestandes. Wird die Miete bei einem Teil der Mieter nicht erhöht, kann bei den restlichen umso mehr angehoben werden, solange im Durchschnitt aller Wohnungen die versprochene Beschränkung eingehalten wird.  
 
Quelle: u.a. Junge Welt
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