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Wo schlage ich die Rechtslage nach?

[14.01.2007] Welche Kündigungsfristen muss man einhalten? Kann ich auch kurzfristig den Mietvertrag kündigen?  
 
Diese und andere wichtige Fragen beantworten die Gesetzestexte rund ums Thema Miete im Beck-Text Mietrecht, erschienen bei dtv. Er enthält neben den allgemeinen Vertragsgrundsätzen auch das BGB-Mietrecht und das Wohnungseigentumsgesetz (40. Auflage, 2005, 444 Seiten, 6,50 €, ISBN 3423050136). Auch als Einführungslektüre geeignet ist Norman M. Spreng in der Reihe „ARD Ratgeber Recht“, erschienen bei dtv nomos (2005, 234 Seiten, 8,90 €, ISBN 3423580704). 
Wer es ganz genau und umfangreich abgehandelt wissen will, kauft sich das Mieterlexikon des Mieterbundes, das wegen seiner lexikalischen Auflistung besonders gut als Nachschlagewerk geeignet ist. Es umfasst Themen von Abmahnung bis Zweckentfremdung (2005, 666 Seiten, Verlag Mosaik bei Goldmann, 13 €, ISBN 3442166578). Eine weitere empfehlenswerte Publikation des Deutschen Mieterbundes befasst sich mit dem Thema Kündigung & Mieterschutz (2004, 96 Seiten, erschienen im DMB-Verlag, 5,00 €, ISBN 3933091497). 
 
Zur Ausgangsfrage: Eine fristlose Kündigung bedarf immer eines "wichtigen Grundes", sowohl bei der Kündigung durch den Mieter als auch durch den Vermieter. Dieser wichtige Grund muss ausreichen, um eine fristgerechte Kündigung unzumutbar erscheinen zu lassen. Hier stellt sich wiederum die Frage, wer den Zustand in welchem Ausmaß verschuldet hat und zu wessen Gunsten eine Abwägung der Interessen beider Parteien erfolgt. Kurzfristige Betriebsstörungen wie ein einmaliger Rohrbruch im Keller sind hierbei weniger Vermieterverschulden als beispielsweise ständige Heizungsausfälle im Winter, die ihre Ursache in einem schlecht gewarteten Heizungskeller haben. 
Das Landgericht Düsseldorf hatte bei der Interessensabwägung zugunsten eines Vermieters entschieden. Ein Mieter hatte erst Monate nach dem Vertragsverstoß fristlos gekündigt. Dies deutete das Gericht als geringes Interesse an der Wohnung und erklärte die Kündigung für unwirksam. (LG Düsseldorf, WM 90, 74). 
Nachzuschlagen sind Gründe zur fristlosen Kündigung in Paragraf 543 und Paragraf 569 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB):  
§543 
"Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn 
(1) dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird" 
sprich: die Wohnung ganz oder teilweise unbewohnbar wird, beispielsweise durch Versäumnisse in der Instandhaltung.  
 
Aber auch 
"(2) der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt" 
Hier kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt oder ohne Absprache untervermietet. 
§569 
"(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen." 
Beispiel: Schimmelschäden in der Wohnung, sofern nicht vom Mieter verschuldet. Das Recht zur fristlosen Kündigung besteht selbst dann, wenn der Umstand dem Mieter bei Vertragsabschluss bekannt war. 
 
"(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann." 
Dazu gehören sowohl Bedrohung und krasse Beleidigungen durch den Mieter als auch unangekündigtes Eindringen des Vermieters in die Wohnung. Das Landgericht Wuppertal sieht allerdings Falschangaben zu seiner finanziellen Situation in der Selbstauskunft des Mieters nicht als wichtigen Grund (LG Wuppertal, WM 99, 39). 
 
Zu beachten ist, dass laut BGB immer eine Frist zur Beseitigung des widrigen Umstandes, der zur Kündigung führt einzuräumen ist. Ausnahmen werden nur gemacht, wenn davon auszugehen ist, dass eine Fristeinräumung keinen Erfolg verspricht, oder ein weiteres Aufrechterhalten des Vertrages nicht zumutbar ist. 
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das Nachholrecht des Mieters bei Mietrückstand nun eingegrenzt. Zahlt ein Mieter nach Abmahnung wegen mehrmaligem verspäteten Entrichten des Mietzinses ein weiteres Mal nicht zum vereinbarten Zeitpunkt, so kann der Vermieter fristlos kündigen (BGH, VIII ZR 364/04). In dem vor dem BGH verhandelten Fall zahlte der Mieter erst nach dem dritten Werktag jeden Monats – zu spät. Nach einer Abmahnung durch den Vermieter dann kam die Miete zum letzten Mal am dritten Werktag: der Vermieter kündigte fristlos. 
Naxchträgliches Ausgleichen der Mietrückstände führt nicht immer zur Unwirksamkeit der fristgemäßen Kündigung (BGH, VIII ZR 6/04).  
Eine Kündigung bedarf grundsätzlich der Schriftform und muss eigenhändig unterzeichnet sein. Da der Kündigende den Zugang im Zweifelsfall beweisen muss, empfielt sich der Versand per Einschreiben mit Rückschein. Sollte der Empfänger die Annahme verweigern, kann man beim Amtsgericht den Gerichtsvollzieher mit der Zustellung beauftragen.  
Quelle: u.a. Tagesspiegel
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