Schönheitsreparaturen: Mietverträge genau prüfen

Als Schönheitsreparaturen werden alle Arbeiten an einer Wohnung bezeichnet, die durch die normale Wohnraumnutzung anfallen. In der Regel zählen dazu kleine Schäden, die mit Tapete, Farbe und Gips repariert werden können. Schönheitsreparaturen sind beispielsweise Tapezier- und Streicharbeiten an Decken und Wänden, das Anstreichen der Heizkörper und Heizungsrohre, das Streichen der Türen in der Wohnung sowie das Streichen der Fensterinnenseiten. Grundsätzlich muss kein Mieter bei seinem Auszug automatisch die Wohnung renovieren. Die gesetzliche Regelung besagt, dass Schönheitsreparaturen vom Vermieter erledigt werden müssen. Hat dieser allerdings im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel vorgesehen, ist der Mieter zur Renovierung verpflichtet. Dabei sollten Mieter allerdings auf unwirksame Schönheitsreparaturklauseln achten, in denen sie verpflichtet werden, unabhängig von der Wohndauer zu renovieren, in jedem Fall nach dem Auszug zu renovieren, vom Vermieter verlegte Teppichböden auszuwechseln oder Parkettfußböden abzuschleifen oder zu versiegeln.

Generell gilt: Ein Mieter darf nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen bzw. bezahlen als die, die er selbst abgewohnt hat. In einem Urteil hat der Bundesgerichtshof gewisse Renovierungsfristen abgesegnet. In bestimmten Mietvertragsklauseln ist festgelegt, dass der Mieter Bäder, Küchen und Duschen alle drei Jahre und Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre renovieren muss. Diese Klauseln sind nur dann wirksam, wenn sie nicht als feste Fristen formuliert sind. Die Laufzeit der Frist beginnt jeweils mit dem Einzug bzw. der letzten Mietrenovierung. Der Mieter ist von der Renovierungspflicht befreit, wenn er vor Ablauf dieser Frist auszieht. Allerdings gibt es auch Mietverträge, die sogenannte Abgeltungsklauseln festschreiben. In diesen Klauseln wird festgelegt, ob der Mieter möglicherweise einen Anteil der Renovierungskosten tragen muss, obgleich die vertraglich festgelegte Frist noch nicht abgelaufen ist.

Auch Klauseln im Mietvertrag, laut denen der Mieter eine Wohnung mit weißen Wänden zu übergeben hat, sind laut Entscheidung des Bundesgerichtshofes ungültig. Auch darf der Vermieter beim Auszug nicht auf dem Entfernen der Tapeten bestehen. Nicht in die Kategorie der Schönheitsreparaturen fallen: Außenanstriche von Fenstern und Türen, die Renovierung von Gemeinschaftsräumen und des Treppenhauses, der Austausch einer Badewanne, Reparaturen an Lichtschaltern, Elektroleitungen, Türschlössern, Gasleitungen und Heizkörpern oder Ausbesserungen an Deckenrissen oder von Schäden am Mauerwerk oder am Putz.

Alle Dinge, die sich im Laufe der Mietzeit durch normale Benutzung abgenutzt haben, müssen nach der Schönheitsreparaturen-Klausel renoviert werden:

• Tapezieren und/oder Streichen der Wände und Decken in allen Räumen
• Streichen bzw. Lackieren der Zimmertüren, Fensterrahmen (von innen), Wohnungstür (von innen), Heizkörper, Rohre und ggf. Fußleisten
• Verschließen von Dübellöchern

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen:

• Auswechseln des Fußbodens,
• Abschleifen und Versiegeln des Holzfußbodens,
• Streichen der Kellerräume,
• Reparatur von Türschlössern und
• alle Arbeiten, die sich auf gemeinschaftlich genutzte Räume (Treppenhaus, Waschküche, Fahrradkeller) oder die Fassade beziehen (Streichen der Fensterrahmen von außen).

Nicht alle im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen über evtl. Schönheitsreparaturen sind rechtsgültig. So kann der Vermieter weder verlangen, dass die Mietwohnung zu Anfang der Mietzeit vom Mieter renoviert wird, noch dass der Mieter in den alten Fristenrahmen des Vormieters einsteigt oder dass eine Endrenovierung zusätzlich zu einer Fristenregelung vereinbart wird.
Grundsätzlich kann der Mieter nur zu Renovierungen solcher "Schäden" verpflichtet werden, die innerhalb der Mietzeit entstanden sind. Oft finden sich in Mietverträgen daher Klauseln, nach denen innerhalb bestimmter Fristen Schönheitsreparaturen von Seiten des Mieters ausgeführt werden sollen:

• alle drei Jahre: Dusche, Bad, Küche
• alle fünf Jahre: Diele, Toilette, Flur, Schlafzimmer, Wohnzimmer
• alle sieben Jahre: andere Nebenräume, z.B. Abstellkammer

Ist die Formulierung im Mietvertrag so gewählt, dass dem Mieter bei diesen Fristen ein Spielraum bleibt, ist die Regelung gültig. Nicht wirksam sind Formulierungen, nach denen der Mieter innerhalb dieses Zeitrahmens renovieren muss – hier lohnt sich ein genauer Blick in den Mietvertrag und ggf. eine Beratung bei Ihrem örtlichen Mieterverein!

Generell regelt das BGB wer welche Schönheitsreparaturen übernehmen muss: Im § 536 ist festgelegt, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Mietwohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten; § 538 besagt, dass der Mieter die durch vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführten Veränderungen bzw. Verschlechterungen nicht zu vertreten hat. Also ist der Mieter nicht gesetzlich zu Renovierungen seiner Mietwohnung verpflichtet. Dies ist insofern wichtig, weil es bedeutet, dass der Vermieter vom Mieter keine Schönheitsreparaturen einfordern kann – es sei denn, dies ist im Mietvertrag direkt oder über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelt.