Nebenkosten, die zweite Miete

Im Jahr 2006 zahlten Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,74 Euro Nebenkosten im Jahr pro Quadratmeter Wohnfläche – Tendenz steigend, da vor allem die Preise für Heizung und Warmwasser sich stetig erhöhen. Wenn man bedenkt, dass bei einer 60 m²-Wohnung allein durch die Nebenkosten eine "zweite Monatsmiete" von knapp 165 Euro anfällt, sollte man vor allem bei der alljährlichen Betriebskostenabrechnung genau prüfen, ob die dort aufgeführten Beträge wirklich zu den Nebenkosten zählen, die vom Mieter getragen werden müssen.

Was sind Nebenkosten?

Vorab: Zur Zahlung von Nebenkosten sind Sie nur dann verpflichtet, wenn diese auch in Ihrem Mietvertrag aufgeführt sind!

Generell versteht man unter Nebenkosten solche Kosten, die regelmäßig anfallen, um das Gebäude in seinem bestimmungsgemäßen Zustand zu erhalten – so regelt es die Betriebskostenverordnung. Die vom Mieter zu zahlenden Nebenkosten setzen sich aus den so genannten "warmen" und "kalten" Betriebskosten zusammen.

Zu den warmen Betriebskosten zählen dabei

• die Heizkosten,
  
• die Kosten für die zentrale Wasseraufbereitung und
  
• die Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen.
  

Oft werden diese Nebenkosten direkt von den Wärmemessfirmen abgerechnet. Hierbei ist zu beachten, dass für die Abrechnung die gesetzliche Heizkostenverordnung gilt. In dieser ist festgelegt, dass mindestens 50 % und höchsten 70% dieser Kosten nach Verbrauch berechnet werden. Wenn Sie sich also bemühen, wenig zu heizen und auch beim Verbrauch von Warmwasser zu sparen, sollte sich dies auf Ihre Nebenkostenabrechnung positiv auswirken.

Lesen Sie dazu auch einen Ratgeber, der Tipps gibt, wie Sie in Ihrer Wohnung Strom und damit Nebenkosten sparen können.

Die restlichen Kosten werden anteilig nach Wohnfläche verteilt – diese berechnet sich immer aus der Gesamtwohnfläche das Hauses, bezieht also auch leer stehende Wohnungen mit ein. Und: Es darf nur die tatsächliche Wohnfläche Ihrer Wohnung für die Berechnung der Kosten herangezogen werden, nicht etwa die im Mietvertrag festgelegte. Hier kann sich im Zweifelsfalle ein Nachmessen auszahlen!

Die kalten Betriebskosten werden zu gleichen Teilen auf alle Mieter verteilt. Hierzu gehören folgende Nebenkosten:

• Grundsteuer,
  
• Wasserkosten (bezieht sich hier auf die generelle Wasserversorgung, z.B. eine Aufbereitungsanlage und die Kanalisation),
  
• Fahrstuhl,
  
• Straßenreinigung und Müllabfuhr,
  
• Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung,
  
• Gartenpflege,
  
• Beleuchtung,
  
• Schornsteinreinigung,
• Versicherungen,
• Hausmeister,
  
• Gemeinschaftsantenne und/oder Breitbandkabel,
  
• Wascheinrichtungen und
  
• sonstige Kosten, z.B. für die Instandhaltung anderer Gemeinschaftseinrichtungen im Haus.

Für alle diese Nebenkosten gilt, dass nur die Beträge auf den Mieter abgewälzt werden können, die durch die Wartung und Instandhaltung regelmäßig entstehen. Einmalige Reparaturen können also nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden!

...und was nicht?

Generell gilt: Alle Kosten, die durch einmalige Maßnahmen oder Reparaturen entstehen, sind Sache des Vermieters – es sei denn, der Mieter hat den Schaden selbst verursacht. Auch Verwaltungskosten muss der Vermieter allein tragen. Werden Kosten für den Hausmeister auf die Mieter umgelegt, beinhalten diese meist auch die Kosten für Treppenhausreinigung und Gartenpflege, die dann nicht mehr zusätzlich auf der Nebenkostenabrechnung erscheinen sollten. Ebenso muss der Mieter nicht für Kosten durch Mietausfall-, Rechtsschutz- oder Hausratversicherungen des Vermieters aufkommen.

Die korrekte Nebenkostenabrechnung

Wenn Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit Ihrer Nebenkostenabrechnung haben und die einzelnen Posten der Nebenkosten anhand der Originalrechnungen nachprüfen möchten, haben Sie darauf einen Rechtsanspruch. Ihr Vermieter muss Ihnen also Einblick in seine Unterlagen über die Nebenkosten gewähren – dazu kann er Ihnen entweder Kopien zusenden oder sie können vor Ort Einblick in die Bücher nehmen.

Wichtig ist auch der Zeitpunkt, an dem Ihnen die Abrechnung zugestellt wird: Liegt der Abrechnungszeitraum mehr als 12 Monate zurück, sind Sie zur Zahlung der Nebenkosten nicht mehr verpflichtet. Allerdings: Wenn Ihnen Ihr Vermieter innerhalb der Zwölfmonatsfrist eine fehlerhafte Abrechnung zustellt, müssen Sie den korrekten Betrag bezahlen, auch wenn die korrekte Abrechnung erst später bei Ihnen eintrifft.

Wenn Sie eine Nebenkostenzahlung aus irgendwelchen Gründen zurückhalten, müssen Sie nicht um Ihre Wohnung fürchten: Ihr Vermieter kann Sie im Zweifelsfall zwar verklagen, zu einer Kündigung berechtigt das Einbehalten der Nebenkosten ihn aber nicht! Bei größeren Streitigkeiten um die Nebenkostenabrechnung empfiehlt sich aber in jedem Falle der Gang zum Mieterverein – hier können Sie Ihre Abrechnung von Spezialisten prüfen lassen, die Ihnen gegebenenfalls auch bei einem Rechtsstreit um die Nebenkosten kompetent zur Seite stehen.